Aktuality

Zatímco na trvalo zrušená daň z nabytí nemovitosti přinesla finanční úlevu kupujícím, pro prodávající nemovitostí neurčených k vlastnímu bydlení platí od 1.1.2021 časový test prodloužený z 5 na 10 let. Příjmy z prodeje nemovitých věcí neurčených k vlastnímu bydlení, tedy pořizované za účelem investice, budou podrobeny tomuto zvýšenému časovému testu. U vlastního bydlení pak zůstal časový test stejný – dvouletý. Stejně jako dosud se tento nepoužije v případě, kdy prodávající použije získané prostředky na uspokojení vlastních bytových potřeb.

Před koupí nemovitosti vždy doporučujeme prověřit i možnosti přístupu k nemovitosti, zejména právní stav přístupu k nemovitosti a to i v případě, že prodávající tvrdí, že „tudy jezdí odjakživa“. Pokud pozemek nemá společnou hranici s pozemní komunikací obecní komunikací, chodníkem či veřejně přístupnou účelovou komunikací, měl by každý před koupí nemovitosti v takové lokalitě prověřit nejen faktickou možnost přístupu k nemovitosti v terénu, ale zodpovědět si také, jak je zajištěn přístup po právní stránce. Ne každá v terénu patrná cesta přes okolní pozemky naplní bez zbytku znaky účelové komunikace. A ne každý soused bude k novému vlastníku tak tolerantní jako k původnímu. Pokud právní přístup k nemovitosti chybí, je vhodné sjednat se sousedy právo přístupu a to nejlépe ve formě služebnosti práva chůze a jízdy. Služebnost zřízená jako věcné právo se zapisuje do katastru nemovitostí a obvykle je převoditelná i na právní nástupce stran. Služebnost může být vložena do katastru společně se smlouvou o koupi nemovitosti. V případě, že dohoda se sousedy možná není, nezbývá vlastníku nemovitosti než žádat o právo nezbytné cesty v soudním řízení.

Nejčastějším sporem mezi nájemci a pronajímateli bývají ty o opravy a údržbu nájemního bytu. Platí, že pronajímatel má odevzdat nájemci byt ve způsobilém stavu, tedy splňující běžné požadavky na bydlení a po dobu nájmu jej v tomto stavu udržovat. Způsobilý stav však neznamená nutně plně vybavený a vymalovaný. Nájemce by naopak měl udržovat byt ve funkčním stavu, provádět pravidelné prohlídky, běžnou údržbu a hradit drobné opravy související s užíváním bytu. Nelze však po nájemci požadovat vyšší rozsah plnění v souvislosti s běžnou údržbu a opravami bytu, než je zákonem stanoven. Po skočení nájmu má nájemce odevzdat pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení. Je povinností nájemce uvést byt do původního stavu a pokud to neudělá, může tak na jeho náklady učinit pronajímatel, včetně případného započtení těchto nákladů na složenou jistotu (dříve kauci). Výmalba bytu je povinností nájemce v rámci běžné údržby bytu, přestože vymalování většího bytu již představuje nemalý finanční výdaj. Náklady na každoroční údržbu – vyčištění plynového zařízení nese taktéž nájemce, zajistit však musí i pravidelnou revizní prohlídku po třech letech se zprávou od revizního technika.

Pokud vzájemné soužití mezi spoluvlastníky již nefunguje a jen těžko hledají shodnou vůli při výkonu spoluvlastnického práva k nemovitosti, nastal čas spoluvlastnictví zrušit. Spoluvlastnictví je ovládáno principem dobrovolnosti, nikdo totiž nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Zániku spoluvlastnictví lze dosáhnout dohodu nebo soudně. Dohoda o zrušení spoluvlastnictví k nemovité věci musí být písemná, přenechat lze celou nemovitost jednomu ze spoluvlastníků, ten pak zbývající „vyplatí“ co do hodnoty jejich spoluvlastnického podílu, finanční kompenzace však podmínkou není. Pokud se vypořádává více samostatných věcí např. pozemků mohou se způsoby vypořádání kombinovat. Pro případ, kdy dosáhnout zániku spoluvlastnictví nejde vzájemnou dohodou, nezbývá pro toho, kdo chce spoluvlastnictví vypořádat, než se obrátit na soud se žalobou. Občanský zákoník dává možnost každému ze spoluvlastníků požádat o své oddělení ze spoluvlastnictví (pokud lze předmět spoluvlastnictví rozdělit) nebo jeho zrušení jako celku.

Darování nemovitostí v rodině je chytrým a méně nákladným řešením převodu nemovitostí za života dárce, než ponechání nemovitostí do dědického řízení. Darovací smlouva k nemovitostem musí být písemná. Dárce může v darovací smlouvě uložit obdarovanému podmínky nebo jej zavázat příkazem. Pokud dárce stanoví do darovací smlouvy podmínky, tak ty by měly být pro obdarovaného především splnitelné a objektivně možné. Zamýšlené podmínky pak nesmí být šikanózní, nemravné či odporující veřejnému zájmu. Směřuje-li podmínka darování jen ke zřejmému obtěžování obdarovaného ze zjevné dárcovy svévole, nebude se k ní přihlížet. Odlišit od této situace musíme darování závislé na podmínce, že obdarovaný přežije dárce. Tato podmínka je zákonem upravena jako darování pro případ smrti a posuzuje se podle dědického práva zpravidla jako odkaz. Podstatou darování s příkazem je uložení povinnosti obdarovanému, aby něco konal, opomenul nebo strpěl. Příkazem může být například povinnost obdarovaného veřejně poděkovat dárci, uvést jeho jméno, něco dát třetí osobě a to buď ze svého majetku nebo přímo z poskytnutého daru. Nesplnění příkazu je právně vynutitelné.